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维辰

二手房交易迎来重大变化。3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，此前15省份100多地市开展的“带押过户”，将在全国范围内全面推广。

传统的二手房交易过程，为“先赎楼再过户”：卖方把房贷还清，解除原有抵押，才能办理过户手续，而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。卖方还清房贷的方式，往往是买方提前支付购房款垫付，或者卖方自行筹措“过桥”资金。前者于买方而言是风险，后者于卖方而言是成本。“带押过户”，可以通俗理解为用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款：卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款(另有约定的除外)——新模式不仅是交易流程上的简化，更针对性解决了传统二手房交易中筹集资金难、转贷时间长、资金流转不安全等痛点问题，便民利企，还有助于降低制度性交易成本。

当然，如果卖方“一房二卖”导致房屋抵押权落空，或买方个人信用不过关无法获得贷款等，都有可能引发新的交易风险。此前试点中，有的通过预告登记，提前锁定交易，防止“一房二卖”，也有的提出了“公证提存+免赎楼带押过户”模式，保障资金安全。从根本上看，新模式的便利和高效，源于不动产登记和抵押贷款的有效衔接；防范交易风险漏洞，也有赖于不动产登记机构、银行保险监督管理机构、银行业金融机构加强业务协同，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。如此，“一房二卖”等钻信息共享空子、钻业务协同空子的行为，才会被消灭于未萌。相关单位深化协同，是兼顾新政安全性和便利性的关键。

短期来看，“带押过户”是提振消费的重要举措。新政能够提高二手房市场的活跃度，“卖旧买新”还能带动新房市场修复，从而更好发挥房地产业对经济增长的带动作用。两部门对“带押过户”的定位是“当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一”，已然说明为何在当下推广“带押过户”，以及对它的期待。

根据相关报道，2022年8月，济南首创二手房“带押过户”登记新模式，随后多地开始探索。毋庸讳言，新模式对交易流程限制性要求较多，跨行“带押过户”等情形有待进一步探索。两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”，而不是一下子实现地域范围、金融机构、不动产类型全覆盖，这一规划是比较谨慎的，也是务实、可行的。

有人认为新政更多是“锦上添花”，对刺激需求作用有限。“带押过户”对楼市、对整个经济大盘影响几何，还有待观察。但要看到，二手房交易占比在越来越多城市不断攀升，不少城市已经步入存量房时代，二手房政策势必会跟随新形势不断细化完善。“带押过户”从地方性政策走向全国，且逐步成为一项“常态化开展”的服务，是大势所趋。

（文章来源：南方日报）

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